Методика

Зарегистрированные продажи и новые договоры аренды, которые Земельный департамент Дубая публикует как открытые данные. Самая новая продажа в наших данных датирована 12 нояб. 2026.

Открытый реестр объектов в полной собственности (freehold) Земельного департамента Дубая («Registered Freehold Real Estate Units») по состоянию на 10 нояб. 2026. Из него берутся здание, число спален, площадь и этаж жилья — как записано в открытых данных DLD.

Индекс цен на жильё и индекс аренды Дубайского центра статистики: по ним прошлые цены и арендная плата приводятся к сегодняшнему уровню.

Бюджеты сервисных сборов ассоциаций собственников — для годового сервисного сбора проекта или здания.

Жильё оценивается по зарегистрированным продажам готового жилья с тем же числом спален за последние 12 мес. Каждая цена приводится к сегодняшнему уровню по индексу цен, а продажи с более чем 4-кратным отклонением от медианы, например передача долей, исключаются.

Мы начинаем со здания, в котором находится жильё. Если таких продаж в нём меньше 5, по зданию берутся продажи за 24 мес., затем поиск расширяется до проекта, затем до района. Оценку даёт первый шаг, на котором набирается не менее 5 продаж, и страница его называет: оценка по продажам в вашем здании, в вашем проекте или в вашем районе.

Если площадь жилья известна, цены сравниваются за единицу площади среди жилья, площадь которого отличается от неё не более чем на 20 %, и затем пересчитываются на эту площадь. Оценка — это медиана этих продаж. Нижняя и верхняя цифры — это средняя половина сопоставимых продаж, 25-й и 75-й процентили: четверть продана дешевле и четверть дороже. Это не диапазон, в который цена попадёт наверняка.

Цифра — это цена жилья такой площади и с таким числом спален в этом здании, проекте или районе. Два таких объекта в одном здании получают одну и ту же цифру.

В каждой оценке указаны её уровень, число продаж, на которых она основана, и число месяцев, которые она охватывает.

Когда вы добавляете жильё из реестра объектов, мы берём записанные в нём площадь, число спален и здание, поэтому оценка исходит из вашего здания и вашей точной площади, а не из значения, введённого наугад.

Вилла оценивается по площади участка — именно она указана в продажах вилл; площадь застройки показана рядом.

Поправки на этаж нет. Этаж известен для слишком малого числа продаж, чтобы измерить такую поправку.

Мы проверили оценки примерно на 8500 продажах готового жилья, зарегистрированных с августа по ноябрь 2026 года: каждый объект оценивался так, как будто его продажа ещё не состоялась.

Оценки, построенные по зданию или проекту объекта: половина отличалась от зарегистрированной цены не более чем на 7%, примерно две из трёх — не более чем на 10%, а 87% — не более чем на 20%.

Оценки, построенные по району: половина отличалась от цены не более чем на 12%, четыре из десяти — не более чем на 10%, а две из трёх — не более чем на 20%. При низкой уверенности половина отличалась не более чем на 16%.

Оценки для жилья с четырьмя и более спальнями или ценой выше 6 млн AED: половина отличалась от зарегистрированной цены не более чем на 14–15%.

Там, где есть только продажи с другим числом спален, погрешность слишком велика, чтобы называть цифру, поэтому страница её не показывает, а приводит список продаж.

В цене продажи отражаются ещё и этаж, вид, состояние, меблировка и срочность конкретной сделки — ничего из этого нет в данных. Отчасти погрешность объясняется этим.

Для прошлых месяцев оценка восстанавливается по продажам, зарегистрированным до этого месяца, на уровне индекса того месяца — назад до месяца покупки, но не более чем на 60 мес.

С месяца, когда жильё добавлено, каждый месяц сохраняется один замер. Восстановленные месяцы так и помечены.

Рыночная аренда жилья — это наша оценка того, за сколько его можно было бы сдать сегодня по новому договору: медиана новых договоров аренды жилья с тем же числом спален за последние 12 мес. в его проекте, иначе в его районе, приведённая к сегодняшнему уровню по индексу аренды. Если площадь указана, оценка корректируется по площади.

Среднее по похожим объектам — другая цифра: медианная годовая арендная плата по новым договорам с тем же числом спален за 12 мес. — по проекту, если в нём таких договоров не менее 10, иначе по району, без поправки на площадь. По нему определяется расчётное максимальное повышение.

В договоре аренды указан в лучшем случае проект, но никогда не здание, поэтому цифр аренды точнее, чем по проекту, не бывает.

Валовая доходность — это оценочная годовая аренда, делённая на оценочную стоимость. Для чистой доходности вычитается ещё и годовой сервисный сбор.

Сервисный сбор — это ставка из бюджета ассоциации собственников для проекта или здания, умноженная на площадь жилья, за последний опубликованный бюджетный год. Без опубликованного бюджета чистой доходности нет.

Валовая доходность ниже 1 % или выше 20 % не показывается: такая цифра получается из несопоставимых данных.

Декрет № 43 от 2013 года ограничивает повышение при продлении в зависимости от того, насколько арендная плата ниже средней арендной платы за похожие объекты: 0 %, 5 %, 10 %, 15 %, 20 %.

Среднее, которое имеет в виду декрет, — это среднее из Индекса аренды DLD для здания; в открытых данных его нет. Наше — это наша собственная его оценка, среднее по похожим объектам, поэтому цифра всегда показывается как расчётное максимальное повышение, то есть как оценка.

Если до границы ступени не более 1 п. п., цифра индекса DLD может попасть в соседнюю ступень, и блок об этом сообщает.

Собственник может ввести цифру, которую индекс DLD показывает для жилья; тогда она заменяет нашу. Декрет устанавливает верхний предел: это не та арендная плата, которую следует запрашивать.

Последний день для уведомления об изменении арендной платы или условий — за 90 дн. до окончания договора, если в договоре не указано иное (Закон № 26 от 2007 года в редакции Закона № 33 от 2008 года, статья 14).

Если арендатор остаётся, а арендодатель не возражает, договор продлевается на тех же условиях (статья 6).

Уведомление за 12 мес. по статье 25(2) показано только в виде дат и контрольного списка. Оно направляется через нотариуса или заказным письмом, и мы его не составляем.

Эти правила относятся к годовой аренде жилья в Дубае. У жилья для отдыха и жилья в DIFC панели правил нет. Официальные тексты в последний раз проверены 11 нояб. 2026; преимущественную силу имеет арабский текст каждого закона, и ничто из этого не является юридической консультацией.

Для цифры нужно не менее 5 продаж или договоров. Если их меньше, блок сообщает об этом одной строкой.

Для среднего по похожим объектам нужно не менее 10 новых договоров с тем же числом спален — в проекте, иначе в районе.

Страница района, проекта или здания существует, если за 12 мес. есть не менее 5 зарегистрированных продаж готового жилья, а поисковым системам предлагается, если их не менее 20.

Диапазон стоимости округляется до 10 000 AED, а диапазон годовой аренды — до 1 000 AED.

Этажа, вида, состояния и меблировки. Ни одна оценка на них не корректируется.

Собственной истории продаж или аренды отдельного объекта. В зарегистрированной продаже указано в лучшем случае здание, но никогда не объект, поэтому сайт может сказать, за сколько продавалось жильё вашей площади в вашем здании, и ничего — о прошлом самого вашего объекта.

Гостиничные апартаменты, отдельные комнаты и жильё в районе, для которого в данных о продажах нет места, оценки не получают; страница объясняет почему, а жильё всё равно можно добавить и следить за ним.

My Unit Worth не входит в Земельный департамент Дубая и RERA и не связан с ними. Никто не может заплатить, чтобы изменить цифру.

Продажи и договоры аренды загружаются каждый раз, когда Земельный департамент Дубая публикует новые, реестр объектов — раз в неделю, индексы — когда их публикует Дубайский центр статистики, а бюджеты сервисных сборов — раз в год.

Если цифра или факт кажутся неверными, сообщите нам: мы сверим их с источником и исправим то, что зависит от нас.