المنهجية

المبيعات المسجلة وعقود الإيجار الجديدة التي تنشرها دائرة الأراضي والأملاك في دبي كبيانات مفتوحة. أحدث عملية بيع في بياناتنا مؤرخة في 12 نوفمبر 2026.

السجل المفتوح لوحدات التملك الحر لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Registered Freehold Real Estate Units)، كما هو مسجَّل في 10 نوفمبر 2026. يعطي مبنى المنزل وعدد غرفه ومساحته وطابقه كما هي مسجَّلة في البيانات المفتوحة للدائرة.

مؤشر أسعار العقارات السكنية ومؤشر الإيجار لمركز دبي للإحصاء، وبهما تُعدَّل الأسعار والإيجارات السابقة إلى مستوى اليوم.

ميزانيات رسوم الخدمات لجمعيات الملّاك، لمعرفة رسوم الخدمات السنوية للمشروع أو المبنى.

تُقدَّر قيمة المنزل من المبيعات المسجلة لمنازل جاهزة بعدد الغرف نفسه خلال آخر 12 شهرًا. يُعدَّل كل سعر إلى مستوى اليوم بمؤشر الأسعار، وتُستبعد المبيعات التي تبعد عن الوسيط بأكثر من 4 أضعاف، مثل نقل الحصص.

نبدأ بمبنى المنزل نفسه. إذا كان فيه أقل من 5 من هذه المبيعات، نرجع في المبنى 24 شهرًا إلى الوراء، ثم نتوسع إلى المشروع، ثم إلى المجتمع. أول خطوة فيها ما لا يقل عن 5 من المبيعات تعطي التقدير، والصفحة تسمّيها: مقدَّر من مبيعات في مبناك أو في مشروعك أو في مجتمعك.

عند توفر مساحة المنزل، تُقارن الأسعار لكل وحدة مساحة بين منازل تقع مساحتها ضمن 20‎%‎ من تلك المساحة، ثم تُطبَّق عليها. التقدير هو وسيط تلك المبيعات. والرقمان الأدنى والأعلى هما النصف الأوسط من المبيعات المماثلة، أي المئين 25 والمئين 75: ربعها بيع بأقل وربعها بأعلى. وهو ليس نطاقًا من المؤكد أن يقع السعر ضمنه.

الرقم هو سعر المنازل بهذه المساحة وهذا العدد من الغرف في ذلك المبنى أو المشروع أو المجتمع. ومنزلان من هذا النوع في مبنى واحد يحصلان على الرقم نفسه.

يعرض كل تقدير درجته، وعدد المبيعات التي يقوم عليها، والأشهر التي يغطيها.

عندما تضيف منزلًا من سجل الوحدات، نأخذ مساحته وعدد غرفه ومبناه كما هي مسجَّلة، فيبدأ التقدير من مبناك ومساحتك بالضبط بدلًا من تخمين مكتوب.

تُقدَّر قيمة الفيلا على مساحة قطعة أرضها، وهي المساحة التي تحملها مبيعات الفلل؛ وتُعرض المساحة المبنية بجانبها.

لا يوجد تعديل بحسب الطابق. فطابق عملية البيع لا يُعرف إلا في مبيعات أقل من أن يُقاس بها هذا التعديل.

اختبرنا التقديرات على نحو 8,500 عملية بيع لمنازل جاهزة سُجّلت بين أغسطس ونوفمبر 2026، مع تقدير قيمة كل منزل كأن بيعه لم يحدث بعد.

التقديرات المبنية على مبنى المنزل أو مشروعه: كان نصفها ضمن 7% من السعر المسجل، ونحو اثنين من كل ثلاثة ضمن 10%، و87% ضمن 20%.

التقديرات المبنية على المجتمع: كان نصفها ضمن 12% من السعر، وأربعة من كل عشرة ضمن 10%، واثنان من كل ثلاثة ضمن 20%. وعند الثقة المنخفضة، كان نصفها ضمن 16%.

التقديرات للمنازل ذات أربع غرف نوم أو أكثر، أو التي يزيد سعرها على 6 ملايين درهم: كان نصفها ضمن 14 إلى 15% من السعر المسجل.

حيث لا تتوفر إلا مبيعات بأعداد غرف أخرى، يكون الخطأ أكبر من أن يُذكر معه رقم، لذا لا تعرض الصفحة رقمًا وتسرد المبيعات بدلًا منه.

سعر البيع يحمل أيضًا أثر الطابق والإطلالة والحالة والتأثيث واستعجال الصفقة الواحدة، وكلها ليست في البيانات. وهذا جزء من الخطأ.

للأشهر الماضية يُعاد بناء التقدير من المبيعات المسجلة حتى ذلك الشهر، بمستوى المؤشر في ذلك الشهر، رجوعًا إلى شهر الشراء وبحد أقصى 60 شهرًا.

من الشهر الذي يُضاف فيه المنزل، تُحفظ قراءة واحدة كل شهر. والأشهر المعاد بناؤها تُعلَّم بذلك.

إيجار السوق للمنزل هو تقديرنا لما قد يؤجَّر به اليوم بعقد جديد: وسيط عقود الإيجار الجديدة لمنازل بعدد الغرف نفسه خلال آخر 12 شهرًا، في مشروعه، وإلا ففي مجتمعه، معدّلًا إلى مستوى اليوم بمؤشر الإيجار. وعند ذكر المساحة، يُعدَّل بحسبها.

متوسط الوحدات المماثلة رقم مختلف: وسيط الإيجار السنوي للعقود الجديدة بعدد الغرف نفسه خلال 12 شهرًا، في المشروع إذا كان فيه 10 منها أو أكثر، وإلا ففي المجتمع، من دون تعديل بحسب المساحة. ويُقرأ الحد الأقصى التقديري للزيادة قياسًا إليه.

عقد الإيجار يذكر المشروع على الأكثر، ولا يذكر المبنى أبدًا، لذا لا يوجد رقم إيجار أضيق من المشروع.

العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي التقديري مقسومًا على القيمة التقديرية. أما العائد الصافي فيخصم أيضًا رسوم الخدمات السنوية.

رسوم الخدمات هي معدل ميزانية جمعية الملّاك للمشروع أو المبنى مضروبًا في مساحة المنزل، لأحدث سنة ميزانية منشورة. ومن دون ميزانية منشورة لا يوجد عائد صافٍ.

العائد الإجمالي الأقل من 1‎%‎ أو الأعلى من 20‎%‎ لا يُعرض: مثل هذا الرقم ناتج عن بيانات غير متطابقة.

يضع المرسوم رقم 43 لسنة 2013 سقفًا للزيادة عند التجديد بحسب مدى انخفاض الإيجار عن متوسط إيجار الوحدات المماثلة: 0‎%‎, 5‎%‎, 10‎%‎, 15‎%‎, 20‎%‎.

المتوسط الذي يقصده المرسوم هو الوارد في مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي والأملاك للمبنى، وهو ليس بيانات مفتوحة. أما متوسطنا فهو تقديرنا نحن له، أي متوسط الوحدات المماثلة، لذا يُعرض الرقم دائمًا بوصفه حدًّا أقصى تقديريًا للزيادة.

ضمن 1 نقطة من حد الشريحة، قد يقع رقم مؤشر دائرة الأراضي والأملاك في الشريحة التالية، والقسم يذكر ذلك.

يستطيع المالك إدخال الرقم الذي يعرضه مؤشر دائرة الأراضي والأملاك للمنزل؛ فيحل عندئذ محل رقمنا. المرسوم يحدد سقفًا: وهذا السقف ليس الإيجار الذي يُطلب.

آخر يوم للإخطار بتغيير الإيجار أو الشروط هو قبل 90 يومًا من انتهاء العقد، ما لم ينص العقد على غير ذلك (القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدَّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 14).

إذا بقي المستأجر ولم يعترض المؤجِّر، يتجدد العقد بالشروط نفسها (المادة 6).

الإخطار بمهلة 12 شهرًا الوارد في المادة 25(2) يُعرض كمواعيد وقائمة تحقق فقط. يُرسَل عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجَّل، ونحن لا نصوغه.

هذه القواعد خاصة بالإيجارات السكنية السنوية في دبي. بيت العطلات أو المنزل الواقع في مركز دبي المالي العالمي (DIFC) لا تُعرض له لوحة القواعد. آخر مراجعة للنصوص الرسمية كانت في 11 نوفمبر 2026؛ والنص العربي لكل قانون هو المعتمد، ولا شيء مما سبق يُعدّ مشورة قانونية.

يحتاج الرقم إلى ما لا يقل عن 5 من المبيعات أو العقود. وما دون ذلك، يذكره القسم في سطر واحد.

يحتاج متوسط الوحدات المماثلة إلى 10 من العقود الجديدة بعدد الغرف نفسه، في المشروع وإلا ففي المجتمع.

تُنشأ صفحة المجتمع أو المشروع أو المبنى ابتداءً من 5 من المبيعات المسجلة لمنازل جاهزة خلال 12 شهرًا، وتُتاح لمحركات البحث ابتداءً من 20.

يُقرَّب نطاق القيمة إلى 10,000 درهم، ونطاق الإيجار السنوي إلى 1,000 درهم.

الطابق والإطلالة والحالة والتأثيث. لا يُعدَّل أي تقدير بحسبها.

تاريخ بيع الوحدة نفسها أو تأجيرها. عملية البيع المسجلة تذكر المبنى على الأكثر، ولا تذكر الوحدة أبدًا، لذا يستطيع الموقع أن يذكر بكم بيعت منازل بمساحة منزلك في مبناك، ولا يذكر شيئًا عن ماضي وحدتك نفسها.

الشقق الفندقية والغرف المفردة والمنازل الواقعة في منطقة لا يقابلها مكان في بيانات المبيعات لا تحصل على تقدير؛ تذكر الصفحة السبب، ويبقى ممكنًا إضافة المنزل ومتابعته.

My Unit Worth ليس جزءًا من دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، ولا تابعًا لهما. لا يستطيع أحد أن يدفع لتغيير رقم.

تُقرأ المبيعات وعقود الإيجار كلما نشرت دائرة الأراضي والأملاك في دبي جديدًا منها، وسجل الوحدات أسبوعيًا، والمؤشرات عندما ينشرها مركز دبي للإحصاء، وميزانيات رسوم الخدمات سنويًا.

إذا بدا لك رقم أو معلومة غير صحيحة، فأخبرنا: نراجعها على المصدر ونصحّح ما يخصنا.