Yöntem

Dubai Tapu Dairesinin açık veri olarak yayımladığı tescilli satışlar ve yeni kira sözleşmeleri. Verilerimizdeki en yeni satışın tarihi: 12 Kas 2026.

Dubai Tapu Dairesinin tam mülkiyetli (freehold) birimlere ilişkin açık sicili ("Registered Freehold Real Estate Units"); 10 Kas 2026 tarihindeki kayıt. Bir evin binasını, yatak odası sayısını, büyüklüğünü ve katını DLD’nin açık verilerinde kayıtlı olduğu şekliyle verir.

Dubai İstatistik Merkezinin konut fiyat endeksi ve kira endeksi; geçmiş fiyatları ve kiraları bugünkü seviyeye getirir.

Mülk sahipleri birliklerinin aidat bütçeleri; bir projenin veya binanın yıllık aidatı için.

Bir evin değeri, son 12 ayda aynı yatak odası sayısındaki hazır evlerin tescilli satışlarından tahmin edilir. Her fiyat, fiyat endeksiyle bugünkü seviyeye getirilir; hisse devirleri gibi, medyandan 4 kattan fazla uzaklaşan satışlar çıkarılır.

Evin kendi binasından başlarız. Orada bu tür satışların sayısı 5 adetten azsa, bina için 24 ay geriye bakılır; ardından projeye, sonra bölgeye genişleriz. En az 5 satışı olan ilk basamak tahmini verir ve sayfa bunu adıyla belirtir: binanızdaki, projenizdeki veya bölgenizdeki satışlardan tahmin edildi.

Evin büyüklüğü biliniyorsa, fiyatlar bu büyüklükten en fazla %20 farklı olan evler arasında birim alan başına karşılaştırılır, ardından bu büyüklüğe göre ölçeklenir. Tahmin, bu satışların medyanıdır. Alt ve üst rakamlar emsal satışların ortadaki yarısıdır, yani 25. ve 75. yüzdelikler: dörtte biri bunun altında, dörtte biri üzerinde satılmıştır. Fiyatın kesin olarak içine düşeceği bir aralık değildir.

Rakam, o binadaki, projedeki veya bölgedeki bu büyüklük ve yatak odası sayısındaki evlerin fiyatıdır. Aynı binadaki böyle iki ev aynı rakamı alır.

Her tahmin, güven düzeyini, dayandığı satış sayısını ve kapsadığı ayları gösterir.

Bir evi sicilden eklediğinizde, kayıtlı büyüklüğünü, yatak odası sayısını ve binasını alırız; böylece tahmin, elle girilmiş yaklaşık bir bilgiden değil, binanızdan ve tam büyüklüğünüzden başlar.

Bir villanın değeri arsa büyüklüğü üzerinden tahmin edilir; villa satışlarında kayıtlı büyüklük budur. Kapalı alan yanında gösterilir.

Kat düzeltmesi yapılmaz. Bir satışın katı çok az satışta belirlenebildiği için böyle bir düzeltme ölçülemez.

Tahminleri, Ağustos ile Kasım 2026 arasında tescil edilen yaklaşık 8.500 hazır ev satışıyla sınadık; her evi, satışı henüz gerçekleşmemiş gibi tahmin ettik.

Evin binasından veya projesinden kurulan tahminler: yarısı tescilli fiyattan en çok %7 saptı; yaklaşık üçte ikisi en çok %10, %87’si en çok %20 saptı.

Bölgeden kurulan tahminler: yarısı fiyattan en çok %12 saptı; onda dördü en çok %10, üçte ikisi en çok %20 saptı. Düşük güven düzeyinde yarısı en çok %16 saptı.

Dört veya daha fazla yatak odalı ya da fiyatı AED 6 milyonun üzerindeki evler için tahminler: yarısı tescilli fiyattan en çok %14-15 saptı.

Yalnızca başka yatak odası sayılarındaki satışlar varsa, hata bir rakam vermeye izin vermeyecek kadar büyüktür; bu yüzden sayfa rakam göstermez, onun yerine satışları listeler.

Bir satış fiyatı, o işleme özgü katı, manzarayı, evin durumunu, eşyalı olup olmadığını ve satışın aceleye gelip gelmediğini de taşır; bunların hiçbiri verilerde yoktur. Hatanın bir bölümü bundan kaynaklanır.

Geçmiş aylar için tahmin, o aya kadar tescil edilen satışlardan ve o ayın endeks seviyesiyle yeniden kurulur; satın alma ayına kadar ve en fazla 60 ay geriye gidilir.

Evin eklendiği aydan itibaren her ay bir okuma saklanır. Yeniden kurulan aylar öyle işaretlenir.

Bir evin piyasa kirası, bugün yeni bir kira sözleşmesiyle kaça kiraya verileceğine ilişkin tahminimizdir: son 12 ayda, evin projesindeki, yoksa bölgesindeki aynı yatak odası sayısındaki evlere ait yeni kira sözleşmelerinin, kira endeksiyle bugünkü seviyeye getirilmiş medyanı. Büyüklük verilmişse büyüklüğe göre düzeltilir.

Benzer birimler ortalaması ayrı bir rakamdır: 12 ay içindeki, aynı yatak odası sayısındaki yeni sözleşmelerin medyan yıllık kirası; projede 10 veya daha fazla sözleşme varsa projeden, yoksa bölgeden alınır ve büyüklük düzeltmesi yapılmaz. Tahmini azami artış buna göre okunur.

Bir kira sözleşmesinde en fazla proje adı yer alır, bina adı hiç yer almaz; bu yüzden hiçbir kira rakamı projeden daha dar değildir.

Brüt getiri, tahmini yıllık kiranın tahmini değere bölünmesiyle bulunur. Net getiride ayrıca yıllık aidat düşülür.

Aidat, proje veya bina için mülk sahipleri birliği bütçesindeki birim tutarın evin büyüklüğüyle çarpımıdır; yayımlanan en son bütçe yılı esas alınır. Yayımlanmış bir bütçe yoksa net getiri de yoktur.

%1 altındaki veya %20 üzerindeki bir brüt getiri gösterilmez: böyle bir rakam birbiriyle uyuşmayan verilerden kaynaklanır.

2013 tarihli 43 sayılı Kararname, yenilemedeki artışı, kiranın benzer birimlerin ortalama kirasının ne kadar altında kaldığına göre sınırlar: %0, %5, %10, %15, %20.

Kararnamenin kastettiği ortalama, DLD Kira Endeksinde bina için yer alan ortalamadır; bu endeks açık veri değildir. Bizimki, bunun için kendi tahminimiz olan benzer birimler ortalamasıdır; bu yüzden rakam her zaman tahmini azami artış olarak gösterilir.

Bir dilim sınırına 1 puan veya daha yakın olunduğunda, DLD endeksinin rakamı komşu dilime düşebilir; bölüm bunu belirtir.

Mülk sahibi, DLD endeksinin ev için gösterdiği rakamı yazabilir; o zaman bizim rakamımızın yerini alır. Kararname bir üst sınır belirler: bu, istenecek kira değildir.

Kira veya koşul değişikliğini bildirmek için son gün, sözleşme aksini söylemiyorsa, sözleşme bitişinden 90 gün öncesidir (2008 tarihli 33 sayılı Kanunla değiştirilen 2007 tarihli 26 sayılı Kanun, Madde 14).

Kiracı evde kalır ve kiraya veren itiraz etmezse, sözleşme aynı koşullarla yenilenir (Madde 6).

Madde 25(2) kapsamındaki 12 aylık bildirim yalnızca tarihler ve bir kontrol listesi olarak gösterilir. Bu bildirim noter aracılığıyla veya taahhütlü postayla yapılır; metnini biz hazırlamayız.

Bu kurallar Dubai’deki yıllık konut kiralamaları içindir. Tatil evi veya DIFC içindeki bir ev için kurallar paneli gösterilmez. Resmî metinler en son 11 Kas 2026 tarihinde kontrol edildi; her kanunun Arapça metni üstün gelir ve bunların hiçbiri hukuki tavsiye değildir.

Bir rakam için en az 5 satış veya sözleşme gerekir. Bunun altında, bölüm bunu tek satırda belirtir.

Benzer birimler ortalaması için, projede ya da yoksa bölgede aynı yatak odası sayısında 10 yeni sözleşme gerekir.

Bir bölge, proje veya bina sayfası, 12 ayda en az 5 tescilli hazır ev satışı olduğunda açılır; arama motorlarına ise en az 20 satış olduğunda sunulur.

Yuvarlama adımı değer aralığında 10.000 AED, yıllık kira aralığında 1.000 AED olur.

Kat, manzara, evin durumu ve eşyalı olup olmadığı. Hiçbir tahmin bunlara göre düzeltilmez.

Bir birimin kendi satış veya kira geçmişi. Tescilli bir satışta en fazla bina adı yer alır, birim hiç yer almaz; bu yüzden site, binanızda sizin büyüklüğünüzdeki evlerin kaça satıldığını söyleyebilir, ama biriminizin kendi geçmişi hakkında hiçbir şey söyleyemez.

Otel daireleri, tek odalar ve satış verilerinde karşılığı olmayan bir alandaki evler için tahmin yapılmaz; sayfa nedenini söyler, ev yine de eklenip takip edilebilir.

My Unit Worth, Dubai Tapu Dairesi’nin veya RERA’nın bir parçası değildir ve onlarla bağlantılı değildir. Hiç kimse bir rakamı değiştirmek için ödeme yapamaz.

Satışlar ve kira sözleşmeleri Dubai Tapu Dairesi yenilerini yayımladıkça, birim sicili haftada bir, endeksler Dubai İstatistik Merkezi yayımladıkça, aidat bütçeleri ise yılda bir okunur.

Bir rakam veya bilgi yanlış görünüyorsa bize bildirin: kaynağıyla karşılaştırır ve bize ait olanı düzeltiriz.